rumahperdata – Legalitas kepemilikan tanah merupakan pilar utama dalam pembangunan ekonomi dan jaminan hak asasi manusia di Indonesia. Tanah tidak hanya berfungsi sebagai tempat tinggal atau usaha, tetapi juga sebagai aset ekonomi berharga yang memerlukan perlindungan hukum kuat. Tanpa legalitas yang jelas, pemilik tanah rentan terhadap konflik, sengketa, dan kesulitan dalam memanfaatkan asetnya.
Pengaturan mengenai legalitas tanah di Indonesia secara fundamental diatur dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA), dan pelaksanaannya diatur lebih lanjut melalui berbagai Peraturan Pemerintah (PP) dan Peraturan Menteri.
Pemerintah Indonesia, melalui Badan Pertanahan Nasional (BPN), menyelenggarakan Pendaftaran Tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia. Mandat ini termaktub jelas dalam Pasal 19 Ayat (1) UUPA, yang menyatakan:
“Untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah.”
Baca juga: PENETAPAN AHLI WARIS DAN SYARAT-SYARATNY
Pendaftaran tanah ini bersifat wajib dan bertujuan utama untuk memberikan kepastian hukum. Sebagaimana diatur dalam Pasal 3 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (yang kemudian diperbarui oleh PP Nomor 18 Tahun 2021), tujuan pendaftaran tanah adalah:
- Memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas tanah.
- Menyediakan informasi bagi pihak-pihak yang berkepentingan, termasuk Pemerintah, agar mudah memperoleh data yang diperlukan dalam melakukan perbuatan hukum terkait tanah.
- Mewujudkan tertib administrasi pertanahan.
Legalitas tanah yang paling kuat dan diakui secara hukum adalah Sertifikat Hak Atas Tanah, yang diterbitkan oleh Badan Pertahanan Nasional (BPN) sebagai hasil akhir dari proses pendaftaran tanah. Sertifikat ini menjadi bukti otentik yang tak terbantahkan.
Kekuatan pembuktian sertifikat ditegaskan dalam Pasal 19 Ayat (2) huruf c UUPA, yang menyebutkan bahwa pendaftaran tanah meliputi:
“Pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.”
Selanjutnya, Pasal 32 Ayat (1) PP Nomor 24 Tahun 1997 (dikutip dalam konteks PP 18/2021) memperjelas:
“Sertifikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan.”
Artinya, pemegang sertifikat (misalnya Sertifikat Hak Milik/SHM) berada pada kedudukan yang paling dilindungi hukum dan sulit untuk digugat oleh pihak lain, kecuali dapat dibuktikan sebaliknya.
Baca juga: PROSEDUR PENGAJUAN PERCERAIAN
Di antara berbagai jenis hak atas tanah (seperti Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai), Hak Milik (HM) memiliki kedudukan terkuat. Pasal 20 Ayat (1) UUPA mendefinisikan:
“Hak milik adalah hak turun-temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat ketentuan dalam Pasal 6.”
Kekuatan ini memberikan jaminan bahwa hak atas tanah dapat diwariskan dan dimanfaatkan secara maksimal oleh pemiliknya, sepanjang tidak melanggar kepentingan umum atau peraturan perundang-undangan lain.
Legalitas tanah yang sempurna membawa manfaat signifikan bagi pemiliknya, antara lain:
1. Perlindungan dari Sengketa dan Mafia Tanah
Legalitas yang terdaftar dan bersertifikat adalah benteng utama melawan sengketa tanah dan praktik mafia tanah. Data yuridis dan data fisik yang terekam resmi di Kantor Pertanahan menjadikan klaim kepemilikan menjadi jelas dan terverifikasi oleh negara.
2. Mempermudah Perolehan Kredit Bank
Tanah bersertifikat memiliki nilai ekonomis yang tinggi. Bank dan lembaga keuangan mensyaratkan jaminan (agunan) berupa aset yang memiliki kekuatan hukum yang sempurna. Sertifikat hak atas tanah dapat dengan mudah dibebani Hak Tanggungan, yang memberikan kepastian bagi kreditur.
3. Memastikan Kelancaran Peralihan Hak
Proses peralihan hak (jual beli, hibah, waris) atas tanah yang telah bersertifikat jauh lebih sederhana dan cepat. Peralihan ini wajib dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Pasal 37 Ayat (1) PP Nomor 24 Tahun 1997 secara tegas mengatur:
“Peralihan hak atas tanah dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT.”
Ketentuan ini menjamin bahwa setiap transaksi tanah dilakukan secara transparan dan tercatat oleh negara, sehingga mencegah praktik jual beli di bawah tangan yang rawan sengketa.
4. Mewujudkan Tertib Administrasi Pertanahan Nasional
Secara makro, legalitas tanah yang terdaftar membantu Pemerintah dalam menciptakan basis data pertanahan yang akurat. Data ini krusial untuk:
- Penyusunan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW).
- Pelaksanaan pembangunan infrastruktur publik.
- Pemungutan pajak atas tanah dan bangunan (PBB).
